Financování stavby RD hypotékou

Když jsem se touto problematikou začal zabývat, měl jsem naivní představu, jak poptám vícero bank a nechám je se o mě, jako nového zákazníka, prát metodou lepších podmínek, nebo nižšího úroku. Teoreticky by to šlo, prakticky je to velmi zdlouhavý proces. Jde o to, co všechno musíš pro konkrétní banku dodat jenom pro výpočty a prověrku, zda ti banka vůbec půjčí a s jakou úrokovou sazbou. Pokud projdeš, do bankovního registru se na tebe zapíše otevřená žádost o úvěr. Další banka by to viděla a řekla "ne,ne,ne... tyto miliony, o které žádáte (byť ještě nemáš nic podepsáno) musíme počítat do existujícího dluhu, a tím pádem už nemáte na to, abychom vám půjčili my". Z registru se to smaže myslím že za 6 měsíců. Nezkoušel jsem to, ale určitě bude možnost, jak doložit od nevyhovující banky, že žádost je ukončena, aniž by jsi musel čekat půl roku (doufám).

Poukazuji na fakt, jak složité to je a že máš hned 2 lepší možnosti. Vyber si banku, kterou máš rád (ne to není reklama, ani nápověda :) ) a zařídíš si hypotéku tam. Nejspíš bude výhoda to řešit u tvojí banky, kde ti chodí pravidelné příjmy. Druhá, ještě lepší varianta, je vše řešit s finančním poradcem. Je to jednoduché, když potřebuješ opravit auto, taky se v tom nevrtáš sám ale dáš to do servisu, protože tam tomu rozumí. Pokud finančnímu světu nerozumíš udělej to stejně, jdi za někým kdo tomu rozumí. Nejlepší je, když se ten poradce zabývá pouze a jenom úvěry. Poradce má přehled, kde je jaký úrok, ten dokáže ještě snížit, ví kde jsou jaké podmínky a poplatky, co je třeba vyplnit, ví jak moc do historie se dívají do registrů, ví jak u nich probíhá proces čerpání peněz. Také poradí, zda s tvou situací a domácností bude lepší žádat společně s partnerem nebo bez něj. Zkrátka, pomůže ti hodně a je i v jeho zájmu (kvůli provizi) ti tu hypotéku za každou cenu zařídit.

Sejít se s poradcem nebo specialistou z banky :). To je základ a dozvíš se co je třeba sehnat.

• Každá banka má formulář "Potvrzení o výši pracovního příjmu ze závislé činnosti". Tento formulář pošli na účetní oddělení tvého zaměstnavatele. Ten to vyplní a originál je třeba poslat do banky.

• Pokud jsi OSVČ vyplňuješ sám a dokládáš daňové přiznání z loňského roku.

• Další papír co ti banka dá je "Vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti". Jednoduše se jedná o žádost o odhad ceny budoucí postavené nemovitosti podle projektu a odhad ceny zastavované nemovitosti kterou ručíš. Součástí je položkový rozpočet (velmi hrubý). Ten je třeba vyplnit. Nechal jsem to vyplnit projektanta, který si za to vzal 2 500 Kč. Napsal tam částky kolik budou stát jednotlivé části stavby, když by to dělala firma. Já to trochu poupravil (protože svépomocí, žejo...) tak, aby to více sedělo na půjčovanou částku. Pokud ti banka schválí půjčku, vyzve tě k platbě za odhad a k platbě poplatku za uzavření úvěru. Cena prvního odhadu byla 5300 Kč. Každý další odhad pro další čerpání už je jen průběžná kontrolní zpráva + 2 fotografie za cca 1200 Kč. Cena za uzavření úvěru byla 2 900 Kč. Banka dále předá kontakt na odhadce, odhadce se ozve s tím, že mu máš poslat projektovou dokumentaci a parcelní číslo pozemku (pokud jím ručíš), případně adresu/bytovou jednotku a pod. (pokud ručíš bytem/domem). Můj odhadce vytvořil odhad za 10 dní. Banka ti půjčí maximálně 100% ceny zastavené nemovitosti. Příklad: hodnota pozemku je 500 000 Kč. První čerpání tedy může být pouze 500 000 Kč. Postavíš třeba základy, přípojky a požádáš o další odhad. Tentokrát už bude hodnota zastavené nemovitosti, pozemek + co je prostavěno, například 1 300 000 Kč. Máš půjčeno 500 000 Kč tedy pro další čerpání můžeš žádat 800 000 Kč. A tak dále.

Když všechno doložíš, přijde ti předběžná verze smlouvy o úvěr. Pokud sedí údaje a souhlasíš, zadáš do tisku (u mé banky to tisknou kompletují a posílají z Prahy) a podepíšeš. Součástí je většinou i smlouva o zřízení běžného účtu s platební kartou a hlavně smlouva o zastavení nemovitosti. Na závěr podepíšeš návrh na vklad do katastru nemovitostí, zaplatíš další 2 000 Kč za zápis zástavy a zákaz zcizení, ověříš podpisy na poště a pošleš na místně příslušný katastrální úřad.

Když máš podepsáno a úvěr uzavřen, k samotnému čerpání mohou vstoupit další podmínky, které je třeba splnit. Pokud jsi je však všechny splnil, podepíšeš žádost o čerpání, kterou má každá banka jinou. Tuto musí podepsat i pověřený pracovník banky nebo někdo v sídle banky s kým komunikuješ a pokud je vše splněno, pošlou ti na tvůj nově zřízený účet první peníze.

Zajímavou možností, kterou má moje banka (ta dvouslovná s tím červeným logem ve kterém je bílá jednička, nebo vlaštovka, nebo co to je), je tzv. režim "zrychlená výstavba". Znamená to že ti banka na první čerpání půjčí o 500 000 Kč více. Ze začátku se to může hodit, máš víc peněz na utrácení a nemusíš platit často za odhadce. Blbý na tom je, že za tuto "službu" chtějí 1 000 Kč za každý měsíc kdy je tento režim aktivní. Aktivní je do té doby, než odhadce napíše kontrolní zprávu, že hodnota zastavené nemovitosti je vyšší než aktuálně půjčená částka. Každý si musí spočítat sám, zda se mu to vyplatí.

Máme úrok z roku 2021, tedy ještě příjemných 2,19% p.a. Fixaci máme na 5 let. Výše úvěru je 3,5 mil. Měsíční splátka po ukončení čerpání bude 13 272 Kč.

Dokud neukončíš režim čerpání hypotéky, platíš měsíčně pouze úroky za aktuálně půjčenou částku. Dluh se ti však neumořuje.

Ještě malá finančně-gramotná rada. Ačkoli je to ve spoustě z nás zakořeněné, že dluhy jsou špatné a je třeba se jich zbavit hypotéka je zrovna jeden z těch "dobrých dluhů", a nevyplatí se ti mimořádně splácet nebo hypotéku předčasně splatit úplně. Půjčená částka se už sama nezvětší, milion bude pořád milion akorát hodnota milionu za 20 let bude velmi malá. Stejně tak měsíční splátka bude přibližně stejná, ale hodnota bude za 20 let velmi malá a nebude v rodinném rozpočtu už tak náročná a pokud máš peníze navíc, raději je investuj a budeš mít majetek jenom větší.

PS: už těch administrativních článku bylo dost, tak doufám milý čtenáři, že další články, kde už budeme konečně něco stavět, si užiješ.

Zdraví Houska :o)

zdroj obrázku: freepik.com