Financování stavby RD hypotékou

Financování stavby RD hypotékou
Houska
Houska
3. 5. 2022
Inspirace
5 komentářů

Úvod

V minulém článku jsem tě, milý čtenáři, provázel "Stavebním povolením". Dnes chci psát o tom, jak financovat stavbu RD, a co proto musíš udělat. Vzhledem k tomu, že jiné možnosti jsou celkem irelevantní, budu psát o hypotečním úvěru. Články vytvářím chronologicky, jak jdou etapy zhruba za sebou, nicméně nemusíš čekat na povolení, aby jsi začal vyřizovat hypotéku. Naopak je lepší začít dříve, minimálně o 1 měsíc.

Jak řešit

Když jsem se touto problematikou začal zabývat, měl jsem naivní představu, jak poptám vícero bank a nechám je se o mě, jako nového zákazníka, prát metodou lepších podmínek, nebo nižšího úroku. Teoreticky by to šlo, prakticky je to velmi zdlouhavý proces. Jde o to, co všechno musíš pro konkrétní banku dodat jenom pro výpočty a prověrku, zda ti banka vůbec půjčí a s jakou úrokovou sazbou. Pokud projdeš, do bankovního registru se na tebe zapíše otevřená žádost o úvěr. Další banka by to viděla a řekla "ne,ne,ne... tyto miliony, o které žádáte (byť ještě nemáš nic podepsáno) musíme počítat do existujícího dluhu, a tím pádem už nemáte na to, abychom vám půjčili my". Z registru se to smaže myslím že za 6 měsíců. Nezkoušel jsem to, ale určitě bude možnost, jak doložit od nevyhovující banky, že žádost je ukončena, aniž by jsi musel čekat půl roku (doufám).

Poukazuji na fakt, jak složité to je a že máš hned 2 lepší možnosti. Vyber si banku, kterou máš rád (ne to není reklama, ani nápověda :) ) a zařídíš si hypotéku tam. Nejspíš bude výhoda to řešit u tvojí banky, kde ti chodí pravidelné příjmy. Druhá, ještě lepší varianta, je vše řešit s finančním poradcem. Je to jednoduché, když potřebuješ opravit auto, taky se v tom nevrtáš sám ale dáš to do servisu, protože tam tomu rozumí. Pokud finančnímu světu nerozumíš udělej to stejně, jdi za někým kdo tomu rozumí. Nejlepší je, když se ten poradce zabývá pouze a jenom úvěry. Poradce má přehled, kde je jaký úrok, ten dokáže ještě snížit, ví kde jsou jaké podmínky a poplatky, co je třeba vyplnit, ví jak moc do historie se dívají do registrů, ví jak u nich probíhá proces čerpání peněz. Také poradí, zda s tvou situací a domácností bude lepší žádat společně s partnerem nebo bez něj. Zkrátka, pomůže ti hodně a je i v jeho zájmu (kvůli provizi) ti tu hypotéku za každou cenu zařídit.

Co je potřeba

Sejít se s poradcem nebo specialistou z banky :). To je základ a dozvíš se co je třeba sehnat.

  • Každá banka má formulář "Potvrzení o výši pracovního příjmu ze závislé činnosti". Tento formulář pošli na účetní oddělení tvého zaměstnavatele. Ten to vyplní a originál je třeba poslat do banky.

  • Pokud jsi OSVČ vyplňuješ sám a dokládáš daňové přiznání z loňského roku.

  • Další papír co ti banka dá je "Vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti". Jednoduše se jedná o žádost o odhad ceny budoucí postavené nemovitosti podle projektu a odhad ceny zastavované nemovitosti kterou ručíš. Součástí je položkový rozpočet (velmi hrubý). Ten je třeba vyplnit. Nechal jsem to vyplnit projektanta, který si za to vzal 2 500 Kč. Napsal tam částky kolik budou stát jednotlivé části stavby, když by to dělala firma. Já to trochu poupravil (protože svépomocí, žejo...) tak, aby to více sedělo na půjčovanou částku. Pokud ti banka schválí půjčku, vyzve tě k platbě za odhad a k platbě poplatku za uzavření úvěru. Cena prvního odhadu byla 5300 Kč. Každý další odhad pro další čerpání už je jen průběžná kontrolní zpráva + 2 fotografie za cca 1200 Kč. Cena za uzavření úvěru byla 2 900 Kč. Banka dále předá kontakt na odhadce, odhadce se ozve s tím, že mu máš poslat projektovou dokumentaci a parcelní číslo pozemku (pokud jím ručíš), případně adresu/bytovou jednotku a pod. (pokud ručíš bytem/domem). Můj odhadce vytvořil odhad za 10 dní. Banka ti půjčí maximálně 100% ceny zastavené nemovitosti. Příklad: hodnota pozemku je 500 000 Kč. První čerpání tedy může být pouze 500 000 Kč. Postavíš třeba základy, přípojky a požádáš o další odhad. Tentokrát už bude hodnota zastavené nemovitosti, pozemek + co je prostavěno, například 1 300 000 Kč. Máš půjčeno 500 000 Kč tedy pro další čerpání můžeš žádat 800 000 Kč. A tak dále.

Pozor, odhadce nezajímá jestli máš koupené zdivo, polystyren nebo jiný materiál a spotřebiče, musí to být postaveno a součástí stavby, jinak se to nepočítá do odhadu.

  • Jelikož jsem OSVČ na vedlejší činnost, banka po mě chtěla doložit "potvrzení o bezdlužnosti" z finanční správy. Toto je možné dostat přes daňový portál, mají tam na to tlačítko a formulář. Opět se zde oplatí mít datovou schránku, přišlo mi to do ní asi za 5 dní i s tím, že jsem tam měl nedoplatek 62 Kč na dani, který jsem obratem hned uhradil a dámy z finančáku to udělali hned jak viděli "zaplaceno" :). Také banka chtěla potvrzení poslední platby za daň z příjmu. To lze opět dohledat v mojí bance, odkud platba odešla a požádat o potvrzení. Automat to pošle do 5ti minut.

  • Partnerka byla na mateřské dovolené, bohužel banka uznala jenom paušálně příjmy asi 3x menší než byla realita. Naštěstí jsme se do bonity vlezli. Zmiňuji to jen ať víš, že pokud žádáš spolu s partnerkou, je z nějakého důvodu lepší když je na rodičovské, než mateřské, i když je to sakra nelogické. Tady jsme museli doložit scan rodného listu dítěte. Pokud je partnerka na rodičovské, je třeba doložit z OSSZ výměr.

  • Podmínka každé banky je, aby byla nemovitost pojištěna. Není to nic složitého a pokud to řešíš s finančním poradcem, nech si od něho i vykalkulovat nabídky na pojištění majetku.

  • Banka také požaduje kopii osobního dokladu. Scan občanky stačí, ale musí jej ověřit fyzicky poradce nebo bankéř, třeba při podpisu.

Závěrem

Když všechno doložíš, přijde ti předběžná verze smlouvy o úvěr. Pokud sedí údaje a souhlasíš, zadáš do tisku (u mé banky to tisknou kompletují a posílají z Prahy) a podepíšeš. Součástí je většinou i smlouva o zřízení běžného účtu s platební kartou a hlavně smlouva o zastavení nemovitosti. Na závěr podepíšeš návrh na vklad do katastru nemovitostí, zaplatíš další 2 000 Kč za zápis zástavy a zákaz zcizení, ověříš podpisy na poště a pošleš na místně příslušný katastrální úřad.

Když máš podepsáno a úvěr uzavřen, k samotnému čerpání mohou vstoupit další podmínky, které je třeba splnit. Pokud jsi je však všechny splnil, podepíšeš žádost o čerpání, kterou má každá banka jinou. Tuto musí podepsat i pověřený pracovník banky nebo někdo v sídle banky s kým komunikuješ a pokud je vše splněno, pošlou ti na tvůj nově zřízený účet první peníze.

Zajímavou možností, kterou má moje banka (ta dvouslovná s tím červeným logem ve kterém je bílá jednička, nebo vlaštovka, nebo co to je), je tzv. režim "zrychlená výstavba". Znamená to že ti banka na první čerpání půjčí o 500 000 Kč více. Ze začátku se to může hodit, máš víc peněz na utrácení a nemusíš platit často za odhadce. Blbý na tom je, že za tuto "službu" chtějí 1 000 Kč za každý měsíc kdy je tento režim aktivní. Aktivní je do té doby, než odhadce napíše kontrolní zprávu, že hodnota zastavené nemovitosti je vyšší než aktuálně půjčená částka. Každý si musí spočítat sám, zda se mu to vyplatí.

Máme úrok z roku 2021, tedy ještě příjemných 2,19% p.a. Fixaci máme na 5 let. Výše úvěru je 3,5 mil. Měsíční splátka po ukončení čerpání bude 13 272 Kč.

Dokud neukončíš režim čerpání hypotéky, platíš měsíčně pouze úroky za aktuálně půjčenou částku. Dluh se ti však neumořuje.

Ještě malá finančně-gramotná rada. Ačkoli je to ve spoustě z nás zakořeněné, že dluhy jsou špatné a je třeba se jich zbavit hypotéka je zrovna jeden z těch "dobrých dluhů", a nevyplatí se ti mimořádně splácet nebo hypotéku předčasně splatit úplně. Půjčená částka se už sama nezvětší, milion bude pořád milion akorát hodnota milionu za 20 let bude velmi malá. Stejně tak měsíční splátka bude přibližně stejná, ale hodnota bude za 20 let velmi malá a nebude v rodinném rozpočtu už tak náročná a pokud máš peníze navíc, raději je investuj a budeš mít majetek jenom větší.

PS: už těch administrativních článku bylo dost, tak doufám milý čtenáři, že další články, kde už budeme konečně něco stavět, si užiješ.

Zdraví Houska :o)

zdroj obrázku: freepik.com

Náklady

Název položky Cena

Legalizace smluv

120 Kč

Zápis do katastru nemovitostí - zástava

2 000 Kč

Zpracování hypotéky

2 900 Kč

Ocenění nemovitosti

5 300 Kč

Odhad nákladů na stavbu

2 500 Kč

Celkem 12 820 Kč

Red 6. 5. 2022 10:21:48

Mimořádné platby se naopak právě velice vyplatí, hlavně v první polovině doby splatnosti.

Jde to snadno spočítat... pokud si to ale někdo nedokáže spočítat, tak hlavně ať neinvestuje...

Druhá fixace za 6-7% = +10.000kč/měsíc (spíš víc) = ročně navíc cca 4 průměrné čisté platy = za 5 let 600.000kč -----> valorizace mzdy za 5 let musí být kolik? Komu za 5 let přidaj 600 klacků za stejný množství práce? Ani většina podnikatelů nemá za stejné množství práce takové valorizace.

Inflace s reálnou cenou hypotéky neudělá skoro nic... možná tak hyperinflace a měnová reforma...

Proč by ty banky ty prachy půjčovali, kdyby na tom za dobu trvání tý hypo nic nevydělali?

Majky & L.A.

Majky & L.A. 4. 5. 2022 5:53:03

Jinak nic ve zlem. Jen mi to pripadalo opravdu, jako prava nepredstiratelna reklama. Klidne sklopim usi a komentar smazu. Nechci nikoho zbytecne spinit.

Majky & L.A.

Majky & L.A. 3. 5. 2022 23:03:31

OK a kolik dostáváte za takovouto reklamu? Pokud je to výhodné, vzal bych to jako vedlejšák. Evidentně o tom nemusím vědět vůbec nic, jelikož Vy o tom také nic nevíte, resp. víte o té své, která je na tom asi hodně špatně, když používá psychologické taháky, které byly účinné asi tak....no nevím kdy, ale pár se jich určitě už nachytalo. Ještěže ten název banky není tučně, jinak bych Vás nahlásil za porušování pravidel.
Je tam takových nepřesností, fabulací, domněnek a lží, že se mi je nechce vypisovat všechny, pač bych musel opsat celý Váš příspěvek. Smrdí to reklamou na 1250km od moře a věta: (ne to není reklama, ani nápověda :) ).....by mne nevyvedla z omylu, ani kdyby mi v hlavě zůstal poslední elektrický přenos impulsu.
Jen napíšu pár vět, které mne přinejmenším rozesmáli a uvedu u něj hodnocení smíchu, kdy 1 je mírný smích a 10 řechot u kterého jsem měl problém ovládat svěrač:
V minulém článku jsem tě, milý čtenáři, - 5
Pokud projdeš, do bankovního registru se na tebe zapíše otevřená žádost o úvěr. Další banka by to viděla a řekla "ne,ne,ne... - 6
Nejspíš bude výhoda to řešit u tvojí banky, kde ti chodí pravidelné příjmy. - 3
Druhá, ještě lepší varianta, je vše řešit s finančním poradcem. - 7
Součástí je položkový rozpočet (velmi hrubý). Ten je třeba vyplnit. Nechal jsem to vyplnit projektanta, který si za to vzal 2 500 Kč. - 9
Cena prvního odhadu byla 5300 Kč. - 8
Každý další odhad pro další čerpání už je jen průběžná kontrolní zpráva + 2 fotografie za cca 1200 Kč. Cena za uzavření úvěru byla 2 900 Kč. - 8
Můj odhadce vytvořil odhad za 10 dní. - 9
Banka ti půjčí maximálně 100% ceny zastavené nemovitosti. - 5
pokud to řešíš s finančním poradcem, nech si od něho i vykalkulovat nabídky na pojištění majetku. - 7
hypotéka je zrovna jeden z těch "dobrých dluhů", a nevyplatí se ti mimořádně splácet nebo hypotéku předčasně splatit úplně. Půjčená částka se už sama nezvětší, milion bude pořád milion akorát hodnota milionu za 20 let bude velmi malá. Stejně tak měsíční splátka bude přibližně stejná, ale hodnota bude za 20 let velmi malá a nebude v rodinném rozpočtu už tak náročná a pokud máš peníze navíc, raději je investuj a budeš mít majetek jenom větší. - 10
Jelikož máme svobodu slova, beru vše jako status quo a jdu se pobavit zas u jiných Vašich článků. Stavění zdar!

Houska

Houska 4. 5. 2022 5:36:44

No výborně Majky, to jsem ani netušil že píšu komedii. Rád jsem pobavil. Taky jsem se u vašich článku bavil, takže máme asi vzájemné sympatie. Koukám, že jste nezavřel oči a neodešel. To bylo řečí, alespoň může být Pavel rád, že má stále aktivního čtenáře. Každopádně děkuji za názor a přeji mnoho zábavy u dalších článků, člověk se má smát :)
PS: Uznávám, že název hypoteční banky je skoro přes čáru, tak si dovolím propůjčit váš vzor a upravím tento nehezký detail, když z toho ani nic nemám .

Majky & L.A.

Majky & L.A. 4. 5. 2022 5:46:48

Nachytal jste me a to jsem se snazil byt tak nenapadny. S tim zavrenim oci. Ono u me to je spise tak, ze jsem zanevrel na psani clanku na tento web. Pokud se podivate, od posledniho, co jsem sem vkladal, to uz je doba, kdy mym detem narostly poradne dlouhe vlasy. Ale i tak mi melanchonie a zvedavost obcas nedovoli sem alespon nakouknout a porad v koutku tak nejak doufam, ze se to pomalu zacne ubyrat zase spravnym smerem, no ale jak se rika: voda tece.....a u nekterych vyjmecnych prispevku mi to proste ego nedovoli, do toho nevstoupit. 🤭

Chci poradit od odborníka

Nevíte si rady a potřebujete pomoci? Spojte se s námi, rádi Vám pomůžeme.

První rok stavby e4

Chci poradit od odborníka

Nevíte si rady a potřebujete pomoci? Spojte se s námi, rádi Vám pomůžeme.

První rok stavby e4
První rok stavby e4