Koupě pozemku

Příspěvek stavebníka

Tímto chci poděkovat všem stavebníkům na webu svépomocí.cz za informace a cenné rady. Cítím povinnost tady také přispět se svými zkušenostmi.

Diskuze o tom, že budeme stavět s přítelkyní rodinný dům, vznikla už v průběhu roku 2018 a byla velmi jednoduchá a souhlasná. Jdeme do toho! Měli jsme štěstí. Naši známi v tom roce začali stavět bungalov na svém nově koupeném pozemku o rozloze cca 1800 m2, a protože jim to připadalo zbytečně velké, rozhodli se, že postaví dům na polovině a druhou polovinu prodají. Vzali jsme tužku a papír a začali kreslit a vymýšlet, zda nám ta polovina bude stačit. A bude!

Ještě v tomtéž roce jsme si pozemek zamluvili, a protože ani my ani oni na to nespěchali, tak jsme měli spoustu času na plánování a studování.

Návštěva stavebního úřadu

Před tím, než koupíte pozemek, je dobré se informovat, zda je váš stavební záměr realizovatelný a zda je možné vás připojit na inženýrské sítě. Nebojte se zajít na stavební úřad, nakreslete si hrubě, co chcete postavit za dům a zeptejte se, jestli tam jsou nějaká omezení. Úředník se může podívat do územních plánů, jestli tam není ochranné pásmo nebo nějaký rozvod v zemi, který by vám zabránil stavět. Někdy jsou v územním plánu budoucí, navržené sítě, které ještě fyzicky neexistují, ale jsou územním plánem "rezervované", takže vám to taky může zabránit stavět.

Samozřejmostí je možnost zažádat o "územně plánovací informaci" na stavebním úřadě a dostanete výpis, co je možné tam postavit, jaká jsou pravidla a omezení.

V mém případě mi paní úřednice řekla, že je to zbytečné, že jí tím přídělám akorát práci. Podívala se na můj návrh, do katastru a řekla, že tam nevidí problém.

Také, když už jsem tam byl, jsem se informoval, jak vlastně dosáhnout toho, že budu mít papír "stavba povolena". Dostal jsem stručný návod. Piště si poznámky!!! Je toho hodně a pojmy jsou někdy složité na pochopení a zapamatování.

Ještě jsem chtěl vědět na vodárnách (SMVak), jestli je možné mě připojit na vodovodní řád. Mají k tomu online formulář na webu: http://vyjadreni.smvak.cz/ (Je třeba si zjistit, např. na stavebním úřadě, kdo je dodavatelem vody ve vaší oblasti). Zadáte si žádost o existenci sítí. Uveďtě, poznámku že chcete znát pouze možnost připojení z kapacitních důvodů. Dostal jsem do druhého dne digitální data, která ukazovala, co tam je za vodovodní řád a tím pádem jsem věděl, že je možné mě připojit.

Také jsem zavolal na ČEZ Distribuce (opět je třeba si zjistit kdo u vás dodává elektřinu) a ti mi řekli, že si mám vyplnit žádost o připojení do elektrické sítě. Opět možno vyplnit online zde: https://www.cezdistribuce.cz/cs/zadost-online.html. Technik mi do týdne poslal připojovací smlouvu. Tím bylo jasno, že je možné mě připojit. Smlouvu jsem nepodepsal a za měsíc se žádost archivuje sama. Nechápu to plýtvání papírem a časem, když chcete jenom vědět zda je to reálné.

Rozdělení pozemku

Prvním krokem bylo rozdělení původního pozemku. Protože umím kreslit technické výkresy, tak jsem stáhl z katastru pozemek a podle projektu a také proměření pásmem jsem nakreslil dělící čáru a informace o rozloze dvou nově vzniklých pozemků.

S tímto výkresem a vyplněnou žádostí s dělením pozemku se zašlo na stavební úřad obce, která vydala sdělení, že schvaluje navržené dělení pozemku. Dalším krokem bylo vytvoření geometrického plánu geodetem. Ten zaměřil hranice, nakreslil dělící čáru, vytvořil tabulku s informacemi a body, které zaměřil, a výsledkem byla geometrická zpráva číslo 'xyz'.

Protože původní pozemek měl zástavní právo (banka prodávajícího to měla jako zástavu na hypotéku pro jeho stavbu RD), musel z banky přijet odhadce, nacenit současnou hodnotu postaveného domu + hodnotu poloviny pozemku a převést zástavní právo na polovinu pozemku včetně nové postavené nemovitosti. Vznikl z toho třetí dokument a to "prohlášení o vzdání se zástavního práva", který se týkal pouze nově vzniklého pozemku, tedy poloviny, kterou chceme kupovat.

Všechny dokumenty máme a stačí, aby se s těmito dokumenty zašlo na katastrální úřad změnu zakreslit. Ale proč si věci prodražovat. Počkáme, až budeme mít kupní smlouvu, peníze na účtu a rovnou se do katastru zapíše nově vzniklý pozemek s novými vlastníky a zaplatí se tak poplatek (2000 Kč) pouze jednou.

Kupní smlouva

Pokud kupujete od neznámého majitele, rozhodně doporučuji zaplatit si právníka. Já jsem si však poradil sám, vzhledem k tomu, že je to spíš formalita pro nás kamarády. Internet je plný veřejných kupních smluv na nemovitosti, často právě jde o pozemky, které prodává obec. Našel jsem si 3 různé smlouvy a poskládal z nich to důležité.

Abychom to neměli tak jednoduché tak jsem musel vyřešit tři speciální věci:

1. Předmět koupě je budoucí pozemek

Musí být popsán původní pozemek s parcelním číslem, rozloze a katastrální území, dále nově vzniklé pozemky, opět s parcelními čísly, rozloze a kat. úz. a popsat, že předmětem koupě je jeden z těchto nově vzniklých pozemků. Také tam musí být, že rozdělení je dle geometrické zprávy č. xyz, která je přílohou smlouvy. Ke smlouvě jsem také připojil povolení obce a zrušení zástavy z banky.

2. Úhrada ceny

Formulace, že úhrada ceny pozemku bude v plné výši provedena bankovní společností kupujícího bezhotovostním převodem na účet prodávajícího. 

3. Předkupní právo - zákaz zcizení

Toto je požadavek prodávajícího. Pro případ, že bychom nechtěli nebo nemohli v budoucnu stavět a chtěli pozemek prodat, tak to chce odkoupit on zpět. Jednoduše si tím chce pohlídat, aby neměl vedle za sousedy nějaké špatné lidi. Vznesl jsem dotaz na právníka a odpověď byla rychlá: řeš to zákazem zcizení bez předchozího souhlasu prodávajícího. Zcizení je trochu vtipný pojem ale znamená to, že nesmíte nijak změnit vlastníka nemovitosti. Je to běžná věc, například když ručíte bance, tak to má ve smlouvě nebo často to obce dávají do kupní smlouvy, aby zabránili tomu, že by pozemek kupoval překupník. Po chvilce hledání najdu přesné formulace "předkupního práva" a šup s tím do smlouvy. Dejte pozor na odstavec, kdy končí platnost tohoto práva. 

Příště vám napíšu, jak to bylo s financováním našeho pozemku.

Koupě pozemku - financování
Následujicí článek autora
24.03.2020 07:00 530 zhlédnutí
Koupě pozemku - financování
Dalším krokem k získání pozemku je dostat na něj peníze. V průběhu roku 2019 jsme se zkontaktovali...

Stavební etapa: výběr, zaměření a koupě pozemku

Název položky Cena
Pozemek 470 000 Kč
Legalizace kupní smlouvy 90 Kč
List vlastnictví 150 Kč
Daň z nabytí nemovitosti 18 800 Kč
Celkem 489 040 Kč