Hypotéka na stavbu - ručení jinou nemovitostí

dracekvo
09. led 2020 10:45 - 09. led 2020 10:46 #25783
Ahoj,

měl bych dotaz. Čerpal tu někdo hypotéku na stavbu svépomocí a měl v zástavbě i druhou nemovitost?

Jsem vlastník domu v kterém žijí rodiče a mají tam právo dožití. A naše rodina žije ve firemním podnájmu 2kk za 7 tis včetně všech poplatků. Což není až tak strašné. Máme dvě děti 16 a 1 rok. A 2kk je pro nás prostě málo a když se kouknu na ceny pronájmů 3+1, tak se mi nějak nechce vyhazovat ročně přes 100 tis za to, že žiju v cizím. Hlavně když bych platil víc, tak šetření na stavbu by se značně prodloužilo.
Pokud si měsíčně připlatím o něco navíc, tak můžu stejně tak platit hypotéku a jednou se to stane moje a budu platit jen za energie. Hlavně s ohledem na důchod to bude jistě značný bonus. V domě po rodičích bych protopil kalhoty a ten barák by vyžadoval komplet rekonstrukci.

Nemám našetřeno tolik, abych mohl jít do hypotéky. Na netu jsem našel, že momentální limit 80% lze obejít dočasnou zástavbou druhé nemovitosti.
Poslední úprava: 09. led 2020 10:46 od dracekvo.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od lukasberan
09. led 2020 10:59 #25784
Oficiálně to nelze. Někdy se to ale podaří udělat tak, že to v bance projde... Nicméně pokud nemáte našetřených 20 % z plánované částky, tak bych se do stavby rozhodně nepouštěl. Je obrovské riziko, že vám peníze nevyjdou a když jste doteď nezvládli našetřit 20 % z plánované částky (předpokládám, že vám není 20 let, když máte 16 leté dítě), tak to nejspíš nezvládnete ani pak (hypotéka bude navíc nejspíš víc než teď platba nájmu) a dům skončí nedokončený. V lepším případě se vám ho podaří alespoň zkolaudovat a nějak v něm bydlet, v horším se nepodaří ani zkolaudovat a bez kolaudace budete mít problém v bance, protože kolaudace je podmínkou pro splácení hypotéky, do té doby platíte jen úroky. A mám kolem sebe několik lidí (včetně mě samotného :-) ), kteří stavěli/rekonstruovali a brali si hypotéku s tím, že si byli jistí, že jim peníze z hypotéky vyjdou, ale ve finále to nikomu nevyšlo a museli brát z úspor. Proto je tam také ta podmínka 20 %, aby lidi nešli na doraz.

Takže i pokud by vám to nějak v bance udělali, že dáte do zástavy jinou nemovitost, rozhodně bych doporučil to nedělat, protože si můžete zadělat na obrovské finanční problémy. Opravdu si těch 20 % našetřete a pak v klidu postavte.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od dracekvo
09. led 2020 11:16 #25785
Ono to ani tak není, že bych to nenašetřil. Spíš jsem měl nedavno velké výdaje. Koupě auta +
manželka s její dcerou je ze zahraničí, takže samotné sloučení rodiny do ČR vyšlo na dost peněz. Letenky, zdrav pojištění, vybavení bytu. Tam zahučelo asi 400 tis, když to vše sečtu s tím autem.

Příjem mám přes 40 tis čistého. Jediné výdaje mám 6 tis co dávám ségře za to, že se barák přepsal celej na mě. Do dvou let by měla začit pracovat i manželka.

Kdybych šel třeba na 2 roky někam do většího pronájmu, tak budu platit o 5-6 tis měsíčně víc za pronájem. Pokud zůstaneme v 2kk skončí to nejspíš rozovdem :D

Takže jsem to vyhodnotil tak, že by bylo nejlepší spíš začít co nejdříve stavět.
Vycházel jsem z tohoto článku.
www.novinky.cz/finance/clanek/banky-pujc...si-nemovitosti-16498

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od HaSta
10. led 2020 08:15 #25787
Dobrý den,
pokud byste dával nemovitost do zástavy nemůže na ní být žádné věcné břemeno - tzn. muselo by se zrušit právo na dožití rodičů (můžou tam samozřejmě dožít, ale na dobré slovo a ne všichni rodiče se zrušením práva souhlasí).

Jinak my to tak máme, v zástavě je nemovitost, kterou stavíme i další nemovitost.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od dracekvo
10. led 2020 08:54 #25789
Aha,

to je velice dobrá informace. Já jsem nějak žil, že tento typ věcného břemene třeba jen sníží cenu nemovitosti.
No můžu se zeptat banky jak se na to tváří. Kdyžtak by nezbývalo nic jiného, než věcné břemeno zrušit.
U nás jsou vztahy v rodině dobré. Hypo bych rozhodně pojistil, proti úmrtí, či dlouhodobé nemoci.
Hlavně počítím, že nemovitost by byla v zástavě jen nezbytnou dobu.

A jak nad tím teď přemýšlím. Podle čeho banka vlastně oceňuje nemovitost která se bude stavět?

Nemůže se stát, že těch 20% ceny udělá jen to, že se staví svépomocí. Tj. proinvestuju 3 mil, ale výsledná cena domu bude 4?

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od Majky a L.A.
10. led 2020 09:59 #25798
1. ano na nemovistoti nesmí nic váznout. Hypoteční banky mají vlastní postup oceňování nemovitosti. Buď se nemovistost ocení z projektu, který předáte bance a ta PD předá člověku, co ji ocení. Někdy je to za poplatek, jinde ne a napočítají si to někam jinam :) a nebo se odpíchnou od materiálového rozpisu, který Vám může vypracovat projektant. A ještě jedna věc. Všude koluje dezinformace o tom, že musíte mít naspoříno 20%, to není až tak pravda. Pokud máte dostatečný příjem je možné vzít si 80% hypotéky a 20% úvěru a banka Vám tyto půjčky skonsoliduje a platíte prakticky jen jednu půjčku. Trochu tak banky obchází doporučení NB a jistí se tím, že v případě poklesu zájmu o hypo jim nabídnou alternativu. V případě zájmu mohu zaslat konkretní název banky, která to tak děla :)....

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od dracekvo
10. led 2020 10:17 #25800
Ano, o těch dalších možnostech vím.
Proč bych chtěl dát do zástavy další nemovitost je, že si myslím, že při nižším LTV dostanu lepší úrok.
Každá desetina procenta je pří částce 3 mil a 25 let splácení sakra znát.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od Majky a L.A.
10. led 2020 11:20 #25801
K tomu bych dodal, jen že ano i ne :). Zástavou prakticky nic neriskujete, jelikož ikdyž ji ručit nebudete a nebyl byste schopen splácen hypotéku, banka dá do zástavi, v případě exekuce, nemovistosti, které jsou na Vás psáná. Takže je to spíše psychologický argument. A k tomu LTV, tam dle mého je to také spíše psychologické, jelikož jak píšte, je to 25let, ale rozumím, jak to myslíte. :)

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od Red
10. led 2020 19:36 - 10. led 2020 19:37 #25809
Je taky potřeba zmínit, že když by jste teď začal řešit pozemek, projekt, povolení... reálně nebudete bydlet dříve než za dva roky.
Další podstatná věc, je odhadní cena domu. Banku totiž zajímá pouze odhadní cena jejich odhadce. Takže pokud budete mít projekt, kde vám to projektant spočítá na 5 míčů, tak odhadce pro banku se bude pohybovat se svým odhadem cca 300 klacků nahoru nebo dolů. Takže když půjdete do banky s tím, že chcete půjčit 3 míče, protože stavíte svépomocí, tak vám řeknou, že vám odečtou max. 20% z odhadní ceny a až prokážete proinvestování rozdílu mezi sníženou cenou z odhadu a vámi žádanou částkou, tak teprve poté budete moci čerpat jejich úvěr. Nebo by jste musel mít tu rozdílovou částku na účtu, případně na spořícím účtu.

A nejhorší je uspěchat věci jako výběr pozemku, projektová příprava, vůbec výběr projektanta... v čem a jak vlastně chcete bydlet... Barák není věc na 5 let... bez rozvahy by jste mohl ukvapenosti v budoucnu litovat.
Poslední úprava: 10. led 2020 19:37 od Red.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od dracekvo
10. led 2020 20:17 - 10. led 2020 20:20 #25811
Pudu škemrat o pozemek na obec, ale asi v této etapě jdu s křížkem po funuse.
Taky skouknu územní plán a budu hledat v katastrální mapě, co by stálo za úvahu.
Hlavně je problém v lidech. Mají pozemky, ale prodávat nechtějí. Snad možná ze známosti by někdo mohl povolit, ale určitě nebudu první, kdo přišel s prosíkem.

A jeho výběr určitě nechci uspěchat a nějak jsem vnitřně smířený, že to asi do příštího jara nestihnu. Beru to spíš jako výhodu. Do té doby stihnu něco našetřit.
Samotnou stavbu počítám na dva roky + to vyřizování předtím, než se kopne do země.
Největší problém mi teď bude dělat to nařízení na 80% hypo. Kdyby to bylo jako dřív, kdy dávali 100% to by bylo s prstem v nose.

Manželka nejdříve přišla s tím, že koupíme starší barák a ten si dáme dohromady. Ale to jsem odmítl. Ze starého nikdy nový nebude a spíš se přidělávají problémy s výměnou oken a zateplením. Barák přestane dýchat, začně plesnivět a pod. Navíc člověk si neudělá dispozici podle svého. A cenově to možná vyjde dráž jak novostavba. Na důchod prostě chci něco, kde se protopí přes zimu pár korun.
Poslední úprava: 10. led 2020 20:20 od dracekvo.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od dracekvo
12. led 2020 21:05 - 12. led 2020 21:06 #25814
Ještě dotaz.
Neví někdo jak se dívají banky na zástavu pozemku, který je koupen od obce?
U nás obec prodává zasíťované pozemky za 400kč metr s podmínkou zkolaudovat do 5 let. Jinak je pokuta dalších 400 kč/m2.
Reálná hodnota takového pozemku může u nás být těch 800 až 1200 kč/m2.
Úplně jsem na to zapoměl. Pokud by to banka akceptovala, tak bych se teoreticky mohl dostat pod LTV 80% jen díky vlastnictví toho pozemku. Koupi pozemku bych samozřejmě financoval ze svého.
Poslední úprava: 12. led 2020 21:06 od dracekvo.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od Majky a L.A.
13. led 2020 04:43 #25817
Banky si dělají vlastní odhad, dle obvyklé ceny pozemku pro danou lokalitu. Řekněme průměr. Mají na to tabulky. Pokud je u Vás v lokalitě pozemek s cenou od 800-1200Kč (tedy stavební pozemek, ne louka nebo pole-dle katastru) počítejte s ceno 700-900Kč. Což jak píšete i tak je to +

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od dracekvo
13. led 2020 13:18 #25821
Tak dneska jsem byl ráno na obci, asi to neklapne. Z 24 parcel jsou volné jen 4 a na stole jim leží 10 žádostí. Podal jsem si taky žádost, abych byl ve frontě, ale tyto pozemky připravovali 5 let. Další jsou v plánu, ale bude to trvat obdobnou dobu.
Aspoň jsem pokecal na stavebním úřadu a ukázali mi, kde všude je zastavitelné území.
Nezbejvá než sednout ke katastrální mapě a vytipovat si známe a jít škemrat. Jenže zásadní nevýhoda je, že ty pozemky jsou pole a otázka bude, na kolik by vyšlo napojení na inženýrské sítě.
Mapa inženýrských sítí asi nikde online dostupná není co?

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od Mat
13. led 2020 13:32 #25823
Na některých stavebních úřadech to mají. Podle SW vybavení, není to jednotné.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.

Odpověď od Majky a L.A.
15. led 2020 04:51 #25833
Zkoukněte web vodohospodářů a čez nebo co je v dosahu. Zadejte vyjádření o existenci sítí a udělejte větší plochu okolo pozemku a za pár vteřin vidíte, jak daleko jsou sítě a podle toho se rozhodnete.

Pro možnost přispívání do fóra je nutné: Přihlásit se nebo Vytvořit účet.