Reklama
Vyhledat: 

Financování a koupě domu v insolvenčním řízení

Jak jsem psal v přechozím článku, rozhodli jsme se dům i přes jeho odrazující vzhled koupit. Vlastní prostředky nemáme, museli jsme celé financování řešit půjčkou. Aby toho nebylo málo, dům byl prodáván v insolvenčním řízení, což ve mně vzbuzovalo obavy, jestli celý obchod vyjde a zda v tom nebude nějaká bouda. S půjčováním peněz jsem neměl žádné zkušenosti, natož s kupováním domu, jehož list vlastnictví musel být kvůli exekucím a zástavám tisknut na pět stran A4.

Jedna z fotek z inzerátu Jedna z fotek z inzerátu

Výhodou insolvence je zpravidla nižší kupní cena nemovitosti, než je cena odhadní. V tomto případě, trochu předběhnu, byla odhadní cena (včetně pozemků a všeho, co na nich je) 1 100 000Kč. Tato cena byla z odhadu, který si nechal dělat předchozí zájemce o dům. Prodejní však byla 949 000Kč a ještě se mi povedlo „ukecat“ těch 49 000 slevu. Nic výrazného, ale na zemi je nenajdete. Alespoň jsem měl peníze na zaplacení daně z nemovitosti, která nebyla součástí kupní ceny. Rezervační polatek se nehradil. Byl jsem z toho po celou dobu nervózní. Celá rezervace domu byla na „dobré slovo“.

Jak jsem již psal, vlastní prostředky jsme neměli, tím pádem jsme si museli půjčit celou kupní cenu. Bylo to v době 100% hypoték, jenže jsme bohužel zjistili, že banky půjčují 100% čásky jen na byty. U těch se dá totiž tabulkově určit cena. Dům je pro banku příliš velké riziko - pokud by banka v případě vašeho neplacení musela dům prodat, nemusela by ho prodat za částku, za kterou jste ho vy koupili. Nechtěli jsme ručit jinou nemovitostí takže jsme hledali cestu, jak dosáhnout na 85% hypotéku s dodáním zbytku prostředků z jiné půjčky. Samozřejmně dohromady v únosných splátkách. Následoval neuvěřitelně složitý, nepřehledný kolotoč variant financování, telefonování, zjišťování. Bohužel si již tuto fázi přesně nepamatuji, asi jsem ji z paměti už raději vytěsnil. U první banky jsme chtěli využít výše zmíněnou nižší kupní cenu oproti odhadní, což bohužel v tomto případě nevyšlo. Zde nešel původní odhad použít. Uznávaný odhadce této banky mi po prohlídce řekl, že se na tu cenu, co potřebujeme, určitě nedostane. Jen mi dokáže potvrdit kupní cenu. Velká zkušenost: Nikdy neříkejte odhadci, za kolik dům kupujete – ovlivňujete tím jeho rozhodnutí. Nakonec jsem se s odhadcem dohodl, že odhad nevypracuje, protože nám bude stejně k ničemu. Ušetřil jsem nám tím 4500Kč

Nezbývalo nic jiného, než jít a zkusit jinou banku. A to tu, ve které byl již odhad, který jsem potřeboval. Upřímně, byl jsem z toho běhání a papírování už tak zdeptaný (s první bankou jsem financování řešil měsíc), že jsem byl i pro zástavu jinou nemovitostí, čož mi otevřelo jiné možnosti. Takže odhad už byl hotový po předchozím zájemci. Když jsem vznesl dotaz, jestli ho nebudeme dělat znova, bylo mi odpovězeno, že není důvod. Odhad na tu nemovitost banka má a to, kdo ho nechal zhotovit ji vlastně už ani moc nezajímá. Tím pádem  ani to, kdo ho platil. Takže zase 4500 Kč ušetřeno.

A začaly se projevovat problémy se závadami váznoucímu na domě. První banka by nám dala dům do zástavy, museli jsme však do tří měsíců od koupě dům očistit od všech exekucí a břemen. U této druhé banky to nešlo. Zástava takového domu nepřipadala v úvahu. Opět se strhlo kolečko papírování, zjišťování, vymýšlení, čekání, nervozity. Nakonec se celá věc vymyslela tak, že jsme si vzali nejdříve „malou hypotéku“ tj. 900 000Kč na koupi našeho domu s tím, že jsme ručili jinou nemovitostí. Po vyřešení problémů s exekucemi a kompletním vyčištění listu vlastnictví jsme mohli dát náš dům do zástavy pro „velkou hypotéku“ tj. 1 860 000Kč se kterou se umořila „malá hypotéka“ a přesunula se tam i ta zástava té jiné nemovitosti. Zbytek "velké hypotéky" je určený na rekonstrukci.

Ve skutečnosti je tato hypotéka výrazně složitější, stejně jako cesta k ní a její popisování by možná vystačilo na další článek, proto ji více rozebírat nebudu. Stejně to každému banka nastavuje individuálně. Každopádně jsme byli vyvedeni z omylu typu: „Dobrý den, já bych chtěl hypotéku.“ „Dobrý den, tak to tady podepište a máte ji.“ Není to tak jednoduché. Hlavně pokud si myslíte, že vám tam budou padat k nohám, tak na to rovnou zapomeňte. Ve finále vylezete se sklopenýma ušima šťastní, že tu hypotéku máte.

Respekt z insolvence nás donutil nenechat nic náhodě. Vše jsem konzultoval s právníkem, nechal jsem si od něj upravit návrh kupní smlouvy, i když je v případě insolvence velice jednoduchá. Šlo hlavně o termíny výmazů závad, podání vkladů na katastr atd.. První nevýhoda insolvence: Ve smlouvě musíte podepsat, že jste si věc, kterou kupujete důkladně prohlédli a že ji kupujete se všemi vadami (i skrytými), které má. Tím pádem nemovitost koupíte a pak již nemáte nárok na žádnou reklamaci a odstoupení od smlouvy, jak to bývá u standartně prodávaných nemovitostí.  V našem případě už to horší být nemohlo- dům je jedna velká neskrytá vada. Jen doufám, že na zahradě není zakopaný sklad jaderného odpadu :-) . A samozřejmně dům kupujete včetně všech závad napsané v LV. Ve smouvě se vám však insolvenční správce zavazuje předat dokument, který všechny vady ruší a vy ve smlouvě prohlašujete, že dluhy s nemovitostí nepřijímáte.

Měl jsem z toho strach, ale všechno proběhlo hladce. Dům jsme koupili, podali návrh na změnu vlastníka na katastr,  do týdne nám insolvenční správce dodal návrh na výmaz závad včetně potřebných dokumentů, na katastru vše do měsíce vymazali a bylo hotovo. Druhá výhoda insolvence: Dům kupujete pod dohledem soudu. Bez jeho svolení nemůže IS nic udělat a vše co udělal mu musí dokládat. Vy máte možnost vše sledovat v dokumentaci o insolvenčním řízení na internetu. Takže ve finále mohu říci, že bezpečná koupě. Tím nechci říci, že to musí být pravidlem. Měli jsme štěstí na lidi a zejména na makléře, který nám vše podrobně vysvětloval, ukázkově komunikoval a trpělivě čekal, než vyřídíme financování. A nečekal krátce – než jsme vyřídili „malou hypotéku“, trvalo to 2 měsíce, plus pak měsíc trvalo vyřízení „velké hypotéky“. Nejdéle trvá čekání na vyřízení na katastru, ale je to i spousta papírů,ověřování, řešení problémů, čekání až se něco vyřídí, až se někdo vrátí z dovolené apod.. Doufám, že už hypotéku nebudeme muset nikdy vyřizovat. Hrůza!

Právník mi ještě poradil, vzhledem k dluhům, které na nemovitosti vázly, abych co nejdříve zrušil trvalá bydliště předchozích obyvatel domu. Nemusel bych se bát o nemovitost, to jsem měl ošetřené v kupní smlouvě, ale v ohrožení byly mé motité věci, které bych měl v domě. Pokud by bývalý obyvatel domu neplatil nějaký svůj dluh, exekutoři by přišli do místa jeho trvalého bydliště. A těžko se exekutorovi vysvětluje a prokazuje, že ta sekačka je vaše a ne jeho… Zašel jsem na obecní úřad, jako nový majitel domu jsem vyplnil formulář a za měsíc byla trvalá bydliště zrušena. 

Ještě druhá nevýhoda insolvence: Jak jsem již zmínil, za majitele (dlužníka) jedná insolvenční správce, který má za úkol zpeněžit jeho majetek. Bohužel, majitel má do poslední chvíle (tj. i během doby, co jste dům již zaplatili ale ještě jste nepodali návrh na přepsání na katastr) neomezený přístup do domu (pokud tedy máte to štěstí jako my, že už tam nebydlí). Nám během vyřizování koupě odvezl kotel. Mávli jsme nad tím rukou – budeme topit tepelným čerpadlem. Ale může to být horší. Dům vám může původní majitel v této době také zásadně poškodit, podpálit… ale dům už je váš…

Naštěstí se tohle u nás nestalo, dům je náš a hurá vyklízet!

 

Náklady

Název položky Cena
zástavní smlouva - katastr 1 000 Kč
Poplatek za zpracování žádosti - banka 1 500 Kč
2x zástavní smlouva - katastr 2 000 Kč
2x zástavní smlouva - katastr 2 000 Kč
návrh na vklad vlastnického práva - katastr 1 000 Kč
Návrh na výmaz závad (exekuce, zástavy) - katastr 1 000 Kč
daň z nabytí nemovitosti 36 000 Kč
výmaz zástavní smluvy- katastr 1 000 Kč
Koupě domu 900 000 Kč
Celkem 945 500 Kč
Naposledy změněno středa, 30 listopad 2016 08:38

Doporučte tento článek svým přátelům

Reklama

Přidejte svůj komentář k článku

Pro psaní komentářů se musíte přihlásit

2 komentáře

  • Odkaz Komentáře Pavel Zelinský neděle, 01 leden 2017 13:20 napsal(a) Pavel Zelinský

    Dobrý den.
    Dům je z poloviny kamenný a z poloviny cihlový. Na celý dům máme v projektové dokumentaci navrženou minerální izolaci s tím, že ale na sokl domu bude použit polystyren, protože do sebe nevsakuje vlhkost. Minerální izolace umožní domu "dýchat".

  • Odkaz Komentáře Abeceda sobota, 31 prosinec 2016 21:52 napsal(a) Abeceda

    Dobrý den, pokud se dobře dívám, jedná se dům z kamene. Pokud ho budete zateplovat, jaký materiál použijete, aby jeho stěny neplesnivěly?

Pavel Zelinský

Pavel

Věk: 27
Koníčky: renovace historických motocyklů
Zaměstnání: lakovací technik

Lenča

Věk: 27
Koníčky: výroba šperků, bytových dekorací
Zaměstnání: family manager specialist (MD)

Detaily domu

Kraj: Plzeňský
Velikost pozemku: 2 200 m2
Zastavěná plocha domu: 150 m2
Podlahová plocha domu: neuvedeno
Typ domu: patrový
Plánovaný rozpočet: 2 000 000 Kč
Celkem prostavěno: 945 500 Kč

Související články

Koupili jsme chaloupku

Koupili jsme chaloupku
Tak jsme koupili chaloupku :-). Rozhodnutí jít z podnájmu v bytě do vlastního přišel asi po necelých dvou letech po přestěhování za prací.

1. Všechno to byla hodně velká NÁHODA

1. Všechno to byla hodně velká NÁHODA
Delší dobu jsme hledali ideální pozemek pro stavbu nového domu. V lokalitě, kde bydlíme jsou pozemky hodně drahé. Pozemek, o který jsme usilovali už hodně dlouho (zhruba 2 roky) a…

Hypotéka na koupi a rekontrukci domu

Hypotéka na koupi a rekontrukci domu
Po rozhodnutí koupit domek jsme museli začít jednat a rychle sehnat hypotéku. 

Mohlo by Vás zajímat

Základové pásy a ztracené bednění

Základové pásy a ztracené bednění
ČERVENEC 2012 Protože jsme plánovali základové pásy vykopat v jednom dni a další den je zalít, čekali jsme na to, až bude půda hodně vyschlá a počasí na několik dní…

Diskuzní fórum

    • Velox nebo Porotherm
    • Ahoj děláte s Veloxem, nebo přímo v něm bydlíte? Nakláníte se spíše k cihle?
    • Autor Jarda | 22. čen 2017 16:27
    • Garáž u domu bez věnce?
    • Stavíme nyní RD s přilehlou garáží... Nyní jsem ale narazil na problém, kde se mi úplně...
    • Autor Tomas1986 | 21. čen 2017 10:58
    • Klimatizace
    • Zdravím, možné to samozřejmě je. Já osobně podobný systém vytápění a chlazení mám...
    • Autor lukysz | 20. čen 2017 21:51